区分所有マンションの鑑定評価（遺産分割協議の参考資料）大阪府豊能地域

不動産鑑定評価ケーススタディー（この案件の概要）

大阪府豊能地域（豊中市、池田市、箕面市など）で区分所有建物及びその敷地の鑑定評価を行いました。成年後見人を務めている方のご主人が亡くなり、遺産分割協議を行っており、遺産総額算定のため、鑑定評価の依頼があったものです。

空き家の区分所有マンションの鑑定評価なので、積算価格、比準価格、収益価格を求め、鑑定評価額を求めました。このような区分所有マンションの鑑定評価は、鑑定業界のデーターベースに無い売買事例が同一マンション内に存する場合もあるので、注意が必要です。また、取引事例比較法に使えない精度のマンション事例でも、同一マンション内の事例を多数収集し、相場観に注意しなくてはなりません。

遺産分割協議（鑑定評価以外の基礎知識）

相続で遺産を分けることになった場合、遺産分割協議書を作成する必要があります。

この協議には、特別なやり方があるわけではありませんが、次の点に気をつける必要があります。

●相続人が全員参加して協議を行うこと。

相続人が全員で協議を行わなければなりません。相続人に未成年者がいる場合は、その代理人の参加も必要となります。相続人が１人でも欠けた状態で行うと、その協議は無効となってしまいます。

●相続人の協議の結果を書面に残すこと。

協議は話し合いでできますが、あとになってから争いにならないよう、遺産分割協議の結果は書面に残す必要があります。この書面を遺産分割協議書と言い、以下のような書面です。

成年後見人（鑑定評価以外の基礎知識）

成年後見制度ってどんな制度ですか？

成年後見制度とは、認知症などの理由で判断能力の不十分な場合、不動産や預貯金などの財産を管理したり、介護などのサービスや施設への入所に関する契約を結んだり、遺産分割の協議をしたりする必要があっても、これらの方は自分でするのが難しい場合があります。

また、自分に不利益な契約を結んでしまい、被害にあう恐れがあります。このような判断能力の不十分な方を保護し、支援するのが成年後見制度と言います。

成年後見制度は、法定後見制度と任意後見制度の２つがあります。

法定後見制度は、後見、保佐、補助に分かれており、判断能力の程度などの事情に応じて制度を選べるようになっています。

家庭裁判所によって選ばれた成年後見人等が，本人の利益を第一に考え、本人を代理することにより契約などの法律行為を行い、また、本人が自分で法律行為をするときに同意を与えたりします。さらに、本人が同意を得ないで行った不利益な法律行為をあとから取り消したりすることが可能であり、このようなサポートにより本人を保護します。

成年後見人等は、本人の生活や医療、介護などの身のまわりの事に目を配りながら本人を保護します。しかし、成年後見人等の役割は財産管理や契約などの法律行為に限られており、食事の世話や介護などは職務ではありません。また、成年後見人等はその業務について家庭裁判所に報告する必要がり、家庭裁判所の監督を受けます。

公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会に寄せられた質疑応答集

質問

(1)のみ妥当ということになるのでしょうか。 (2)の方法による場合も妥当性があるのでしょうか？

(1)　専有部分について階層別、位置別効用比を求め、効用積数割合をもって、一棟の建物及びその敷地の価格に乗じる。

(2)　建物と土地を分けて計算し、合計する。

回答

区分所有建物及びその敷地の鑑定評価に当たっての原価法の適用方法については、専有部分の建築費等に大きな相違がなければ、階層別および位置別効用比から求められる効用積数比を用いる方法が基本となります。

(2) の方法は、対象不動産の効用格差を考慮しない方法となるので、簡易調査としては用いられている方法ではありますが、鑑定評価としては不適切と考えます。

なお、(2)の方法でもさらに階層別、位置別効用を反映させる場合は、鑑定評価基準に則った手法となります。

公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会に寄せられた質疑応答集

上記回答についてですが、「専有部分について階層別、位置別効用比を求め、効用積数割合をもって、一棟の建物及びその敷地の価格に乗じる」ためには、全ての専有面積を把握しないと、正確な効用積数を求めることは困難と思われます。

一方、区分所有マンションは、一棟のマンションと比較し、評価額が安価となる反面、作業工程が複雑（効用積数を求める作業）となり、現実には、比準価格で売買相場が決まっていく中で、上限値の意味合いに過ぎない積算価格に時間をかけるべきか悩ましいと考えます。例えば、比準価格3000万円、積算価格3500万円、収益価格2500万円の賃貸に供されていないマンションを買う方は、この3500万円の積算価格が3450万円だったからと言って、売買価格を下げるのかという問題があります。

この場合、比準価格3000万円の精度を高めるほうが現実には、需要者に望まれており、積算価格を求めることにかなりの時間がかかる区分所有建物及びその敷地の鑑定評価をするとき、いつも、悩ましい思いを持ちます。

区分所有建物及びその敷地の積算価格を求めるとき、建物及びその敷地の積算価格に、対象不動産の効用積数（階層別効用積数や位置別効用積数）の割合を乗じて求めることになります。この効用積数割合は、建物全体の効用積数のうち対象不動産の効用積数の割合を言い、対象部分の階層・位置の効用比に、面積を乗じたものです。 この効用比は、建物のどこかを100％とし、他の部分に点数付けしたものです。

階層別効用積数は、階層別効用比（基準階の専有部分の単位面積当たりの効用に対する各階層の専有部分の単位面積当たりの効用の比）にその階層の総専有面積を乗じた積数を言います。この総専有面積（共用部分を除くもので登記面積ではない）を求めることは、容易ではなく、マンションの新築時の資料を入手出来なければ正確な数値を把握できないでしょう。

位置別効用積数は位置別効用比（同一階層内の基準となる専有部分の単位面積当たりの効用に対する他の各専有部分の単位面積当たりの効用の比）に対象部分の専有面積を乗じた積数をいう。

区分所有建物及びその敷地の鑑定評価の手法の解説は、こちらを参照して下さい。